在上海,没想到还能这样租房……-9游会

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在上海,没想到还能这样租房……

2022-01-25 18:50




“十四五”期间,我国将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系。目前,各地正积极创新筹建方式,拓宽保障范围,逐步缓解青年职工、引进人才和外来务工人员等新市民的阶段性住房困难。请一起跟随此次调研的视角,看建设银行在住房租赁领域的一系列探索和尝试,看建设银行上海市分行这次“双向奔赴”的尝试,很创新,却也面临不少压力和坎坷。


“长租即长住,长住即安家。”

“房子是用来住的,租挺好。”



走进位于上海市世纪大道商圈的“ccb建融家园崮山路社区”,几行醒目的标语映入眼帘。这里是建设银行旗下上海建信住房有限公司一手打造的“ccb建融家园”长租公寓,每个房间配有标准化的软硬件装修,公共区域配有咖啡厅、健身房、共享厨房,洁净有素的前台,安静的居住环境,管家式物业服务……


这是三年多来建设银行上海市分行落实国家“房住不炒”定位、协助市政府发展保障性租赁住房,并为自身住房租赁战略持续努力、耕耘的缩影之一。2017年底,上海建信住房服务有限公司(下称“上海建信住房”)正式成立,在上海住房租赁市场打响了“要租房,到建行”的金字招牌。


从顶层战略出发,建设保障性租赁住房、解决大城市住房突出问题及完善长租房政策已上升为国家重点工程。7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(下称《意见》)进一步明确,“各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程”。


上海作为我国流动人口数量最多的超大型城市之一,天然具备发展住房租赁的优渥土壤和条件——市场需求巨大,发展相对规范,市场主体竞争充分。但与此同时,租金无序上涨、租户权益缺乏有效保障等客观存在的市场乱象,也一直困扰着租户、从业主体及政府部门。


三方的痛点都指向了“规范”——租户需要用合理的成本租到令其感到安全满意的房子,从业者需要一系列标杆标准为其指引方向,政府则需要一双“看不见的手”协助其规范并引导住房租赁行业健康长远发展。


这其中,离不开金融力量的赋能和支持。建行上海市分行与上海建信住房就主动担起了“连接器”的角色——在供给端,通过收散房、盘活国企存量房源等方式协助政府进行住房资源的结构性适配;在需求端则通过提供规范的租住服务与金融服务,一方面帮助解决企业及人才租房痛点,另一方面也在不断为母行探寻新的增长极。


可以说,这是一次“双向奔赴”的尝试,很创新,却也面临不少压力和坎坷。住房租赁行业的利润偏薄且竞争激烈,客户问题多且杂。从摸着石头过河,到精准定位适合自身的业务模式和方法,上海建信住房淌出了一套金融赋能住房租赁的“上海模式”。

1

土壤




调研发现,上海住房租赁市场鲜明的地域特点,成为了“上海模式”得以迅速成长的土壤和关键。


特点之一,作为外来人口集聚的超大型城市,上海的租房市场需求相当旺盛。


目前,上海市常住人口约为2487万人,其中外来常住人口1047万人,占比42.1%。据上海市房管局局长王桢介绍,约10%本市户籍人口、85%非沪籍常住人口有租赁居住需求,据此推算,上海的租房人口约为1000万人,占常住人口的40%,“相当一部分引进人才、青年职工和来沪务工人员,是通过租赁来解决居住问题的。”


同时,以“五大新城”(将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市)为代表的上海新城市规划,也将进一步导入人口和引进人才。现阶段,五大新城的常住人口规模在30万-75万之间,而要发挥综合性节点功能,远景目标要达到100万左右。新增外来人口的住房问题,大概率需要通过住房租赁来解决。


特点之二,“政府之手”的主导和干预之下,上海住房租赁市场的发展相对成熟和规范。


上海住房租赁市场的发展节奏一直领先全国,其中租赁用地、租赁住房的建设和供给等均由政府主导和管理。自2017年全国首块纯租赁地块成交以来,上海租赁地块的成交面积一直在增加,同时上海也是全国首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市之一。


同时,如建行这类国企的参与度也越来越高,一定程度上能够协助纠偏行业乱象,成为业务的引领者、市场的规范者、标准的制定者、政府维护市场的有力帮手。


特点之三,参与主体竞争激烈,市场足够活跃和多元。


巨大的市场空间,引来了众多想要分一杯羹的竞跑者。房地产系、互联网系等争相跑马圈地,催生出了丰富的租赁模式,“人才公寓”“养老家园”“集体公寓”等满足不同人群多元化居住需求的长租公寓遍地开花。


对上海建信住房这样的“新人”而言,各类竞争主体风格迥异的经营、盈利、融资模式带来的挑战不言而喻。


“起初我们自认为手握的资金、资源不输同业,但狭路相逢时才发现,有些机构一直在不计成本地收房源、扩张规模,试图垄断市场。”上海建信住房相关负责人说,“这些激进的做法给我们带来了巨大的冲击和挑战。”


在他看来,一般的市场化企业更着重于尽快抢占市场、获取利润,但上海建信住房身为国企,有责任也有能力在政府和市场之间架起桥梁,依托建行的客户资源和服务半径,做好保障性租赁住房信息、资源、服务的连接和匹配,帮助政府解决租房痛点,同时规范市场。


“ccb建融家园崮山路社区”是建设银行旗下上海建信住房有限公司一手打造的长租公寓。


2

成长




面对住房租赁这块难啃的“硬骨头”,上海建信住房虽有建行在住房金融领域沉淀多年的传统优势作为支撑,但最难解决的问题在于,没有可以对标的对象。


作为首家银行系住房服务公司,建信住房打响了国有银行布局住房租赁生态圈的第一枪。上海建信住房作为先锋队和领头羊,只能在开荒探路、摸索碰壁中前行。


上海建信住房相关负责人用“逢山开路、遇水架桥”来形容公司的成长历程。他毫不讳言曾经“走过弯路”,从摸不着头脑到摸着石头过河,短短三年,公司的业务模式已然经历了三重进化。


事实上,虽然住房租赁行业的盈利模式与传统商业银行有所不同,但两者的商业逻辑本质是相通的——都是通过连接供需两侧,将供给端的闲置资源精准匹配给需求端的相应群体,通过良好的管理,使整个产业链条上各个环节的参与者实现稳妥共赢。


摸索至今,上海建信住房找到了适合自身的轻资产展业模式:一边联合建行创新住房财富管理业务,以金融培育租房市场;另一边借科技之力提供便捷、安全的居住环境,协助政府解决租房这一民生痛点,引入并留住更多人才。


目前,上海建信住房累积提供房量超过5万间,拥有散房租赁、集中式公寓、委托运维三类业务模式,占比分别为50%、35%、15%。


从摸着石头过河,到精准定位适合自身的业务模式和方法,上海建信住房淌出了一套金融赋能住房租赁的“上海模式”。


3

标杆




作为正在建设中的国际金融中心之一,上海正不断加大对各类金融人才的引入和培养。为协助政府及企业解决金融人才的住房需求,上海建信住房打造了多个“金融生态圈长租公寓”,ccb建融家园——崮山路社区就是其中之一。


崮山路社区位于世纪大道商圈,比邻陆家嘴金融中心,租客主要以在附近上班的金融机构白领、创业者为主。2020年底,上海建信住房通过盘活其他长租公寓企业的资产,并对其进行具有建行特色的优化改造,着手打造了这一与金融生态相结合的社区场景。




调研组走访时看到,社区前台整齐摆放着数字人民币、建行龙支付等金融服务的推广牌,公共区域建有思想书院、赋能工厂等板块,附近的建行网点会定期来此举办金融知识讲座,内容涵盖大额存单、信用卡、投资理财、基金定投等个人业务,以及惠懂你、小微快贷等普惠产品业务,实现网点金融服务的延伸。


除此之外,租户的租住体验也十分便捷。通过ccb建融家园app,租户只需动动手指就能完成合同签约和缴费支付,还能通过触摸屏的互动方式了解“裕农优品果蔬”、“乐游线路”等建行裕农特色产品,为乡村振兴助力。综合来看,不仅为租客提供了更安全、舒适、整洁的居住环境,还由专业管家团队,提供集娱乐、办公、健身、学习等功能一体化的增值服务。此外,该项目已纳入政府住房租赁项目,具备为租客办理居住证的条件,吸引外来人才的流入。


上海建信住房相关负责人介绍说,上海建信住房正探索结合公寓位置、租客人群等不同要素进行标准化配套,与建行上海市分行共同构建开放式、综合化的社区金融生态圈,将建行沉淀多年的金融资源投入到开放共享的生态中,激发新的活力和价值,为各类人才提供优质的租赁服务和金融服务。


例如,在新型城乡融合的城镇圈曹路镇,建行上海市分行与上海建信住房就依托“ccb建融家园”平台,通过银政校三方联动,为上海第二工业大学的青年教师们打造了长租公寓“华彩新苑社区”。


这里实际上是曹路村民的动迁安置社区,在建行介入之前,由于镇政府对村民们出租自有闲置房源的行为缺少有力的管理和治理抓手,因此社区环境、租住环境都不太理想。而有租房需求的青年教师们,只能租住在距离学校较远的闲置校区宿舍中,虽然租住条件相对较好,但来回三个多小时的通勤时间,却也吓退了不少教师人才。


因此,在曹路镇政府的主导下,建行上海市分行及上海建信住房积极介入,依托平台资源,在政府、学校间架起桥梁,因地制宜地将动迁安置社区打造成上海第二工业大学青年教师们的专属长租公寓。


一边是有效的优质房源供给——基于对建行良好的品牌印象,村民们更愿意通过与ccb建融家园平台签订长期租赁合同,将房屋的租赁权交给上海建信住房,而非其他经租机构。曹路区域内相对集中的动迁房源,距离学校、地铁较近,恰好能够纾解学校和教师们的痛点。


另一边则是稳定的租客群体——“除原本住校的青年教师之外,还有不少家住青浦、嘉定等距离学校较远地区的教师们,迫于通勤压力,也有旺盛的租房需求。”上海第二工业大学相关负责人介绍,租住在这里的教师们,只需支付最低350元/月/间的租金,就能在此“安心,安业,安家”。


更重要的是,镇政府也借此解决了基层治理的一大难题,不仅稳定、规范了辖内房屋租赁关系,也大大改善了区域营商环境。


4

融合




坐落于上海北部宝山滨江的十四港区,是沪上知名的老港区,主要承担集装箱储运功能,被称为“宝山水上明珠”。伴随着上海国际航运中心建设的推进,宝山滨江带转型发展对老港区提出了新的要求。


在得知上港集团国际港务集团(下称“上港集团”)将与宝山区政府共同启动上港十四区转型发展项目的消息之后,建行上海市分行与上港集团携手,结合宝山区政府建设“国际邮轮之城、智能智造之城”的发展战略,以及探索为各类优秀人才在宝山区创新创业的阶段性住房问题的新途径,共同促进“水上明珠”的华丽转型。


事实上,双方早已是老朋友。2002年至今,双方的合作触角涉及党建、投行、金融科技、住房租赁、跨境贷款等多个领域。


经过2年的磋商与谈判,上海建信住房与上港集团下属瑞泰发展有限责任公司于2020年5月19日正式签订《上港上海长滩住房租赁合同》,上港上海长滩住房租赁项目正式启动。


该项目原是瑞泰发展有限责任公司的自有物业,物业原土地性质为商办,依据宝山区“非改居”相关政策规定,双方将该物业成功转化为租赁住房。这是上港集团积极参与住房租赁市场的首个集中式运营模式的长租公寓,也是上海首个“商办改租赁”的成功案例。


项目位于上港十四区,以精装修的房源、齐全的生活设施、便捷的交通网络,向包括位于上海国际航运中心的外高桥码头、罗泾码头、洋山码头以及一江之隔的上海外高桥自由贸易保税区的中高端人士提供一站式的白领公寓服务。项目于2020年6月18日正式挂牌营业,目前已为166人提供租住服务。


该项目的顺利落地和运营,不仅为区域外来人才提供稳定的租住房源,更为区域的租住供给的增加、租住价格稳定、租住标准的设定提供了示范样本。下一步,建行上海市分行将通过为上港长滩住房租赁项目打造智慧社区平台、构建开放式、综合化的社区金融生态圈,以专业化、规范化的住房租赁服务,将住房租赁战略与国际航运中心服务能级提升、提供人才住房保证深度结合,为上海经济乃至长三角的稳健发展保驾护航。


5

打磨




经历了过去几年的整合与洗牌,住房租赁市场目前仍处于上升和发展期。在国家政策及地方政府对保障性租赁住房的大力推动之下,行业必将迎来新一轮机遇和红利。


上海建信住房将上世纪70年代老公房摇身变为如今时尚崭新的人才公寓——卢宛816·ccb建融家园。


但对上海建信住房而言,在踏过疫情、长租公寓暴雷等风险和动荡之后,面临的质疑、挑战、压力依然很大。


对此,调研组认为在政策端仍需尽快明确:


第一,以盘活存量为主、新增建设为辅,加大标准化保障性住房的供应量。国办近期印发的《意见》指出,保障性租赁住房应主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设,并合理配套商业服务设施。同时,支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。


上海市房屋管理局近日表示,“十四五”规划期间上海将新增住房供应约100万套,其中租赁住房40万套(包括间和床位),占供应总量的40%。


第二,尽快确立长租房这一公共产品的相应规范及标准,避免“劣币驱逐良币”。建行上海市分行表示,建行可以作为政府的“触手”,帮助政府深入市场、了解市场参与主体的平均成本和超额利润,协助政府在制定房屋交付、定价体系等标准时能够有章可循、有据可依,在不影响行业合理利润的前提下,最大程度为租户让利,维护市场稳定。


在租金定价方面,上海或将走出超前步伐。据悉,上海将探索建立保障性租赁住房租金定价机制,价格略低于市场价;同时推进租赁住房相关法规政策制订,依法加强对租赁当事人合法权益的保护。


同时,建信住房也须尽快完善系统和终端软件的建设,“这将是未来我们完善自身及行业生态、协助规范市场的关键。”上海建信住房相关负责人说。


士不可以不弘毅,任重而道远。


下一步,上海建信住房将从此前的跑马圈地逐步转向精细化发展,依托建行资源整合、资金提供、信用支撑三大核心优势,围绕租客和业主两大客群搭建平台,不断进行自我打磨,打造住房租赁生态圈。


对建设银行而言,最期待的是能够为住房租赁市场中的各个参与主体提供优质的综合金融服务:一是围绕住房租赁全链条需求,强化银行信贷服务,为国企增加租赁住房房源供给提供金融支持;二是发挥建行集团优势好平台作用,赋能社会,协同建信住房公司,努力成为上海市场的压舱石、稳定器;三是深化集团内子公司合作,联动租赁市场上下游产业链,推动生态圈建设,打造住房租赁生态。


(结束)


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