洪灝:楼市已经疲了 股市何时起来-9游会

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洪灝:楼市已经疲了 股市何时起来

2022-01-30 12:30

编者荐语:

与凤凰网财经半小时的采访,我们讨论了货币政策和市场反映、我与市场共识不同之处、经济周期和我对于2022年的展望“夕惕若厉”、房地产调控和资产重新配置,及2022年的市场机会(采访于一月二十一日)

以下文章来源于凤凰网 ,作者香港號

核心提要:
1.发改委首次发表促进住房消费的意见,“鼓励大家春节前买房”这种解读不对,只是有些利益相关者一厢情愿的解读。2022年可能是过渡性的一年,房价将开始双向波动。现在时机已经到来了,我们可以把多余的房子在高价高点出手之后,重新配置。
2.“双降”主要是从提振信心,以及宏观的审慎管理出发。需要明确的一点,政策决定市场, “企图用市场的涨跌去挟持决策者的政策意图”是错误的,最重要的宏观变量是经济周期。即便是市场下行,我们有政策对冲下行的风险。
3.基本上现在经济正处于一个放缓阶段,这是我们对于今年经济周期所处阶段的定义。作为投资者,我们可以调整自己的仓位,以及风险敞口,去适应这一个经济放缓的阶段。
央行“双降”是为了鼓励买房?洪灝解读



凤凰网香港號陈笺:观众朋友好!欢迎收看今天的“香港號”,我是陈笺。1月18日央行在新闻发布会宣布了新的货币政策,阐明了这一次的宽松政策是要防止“信贷塌方”,“精准”地为有需要帮助的经济部门提供“重组”的流动性支持。网上有人解读为这是拯救房地产的举措,而政策推出的初衷是否真是如此?中国有1/3家庭拥有两套以上的住房,住房拥有率超过90%,全球称冠。在“房住不炒”的政策指引下,房产是否还是好的投资标的?2022年的投资策略应如何重新部署?相关话题,今天陈笺请来交银国际董事总经理兼研究部主管洪灝做深入分析。
“双降”是为了拯救房地产
凤凰网香港號陈笺:洪灝你好!新的一年又到来了,很多人认为这次央行“双降”是一项“拯救”房地产行业的举措,你怎么看?
洪灝:大家对房地产的复苏期待非常高,毕竟这是一个自住性产业。这个行业在过去一年里,的确遇到了很多困扰。一般来说,出了问题,我们就找政府。所以不奇怪,大家希望新的政策能帮房地产尽快走出困境。
凤凰网香港號陈笺:过去20年中国的房地产市场一直处于上行轨道,投资者普遍认为房产只会升不会跌,因为需求在那里——我们都希望拥有自己的房产。另外,1月17日,国家发改委在官方网站上发布了一则《关于做好近期促进消费工作的通知》,第八条是促进住房消费健康发展。在网上被解读为“自1998年房改以来,国家发改委首次发表促进住房消费的意见”,被视为官方鼓励大家春节前买房。你如何看这样的解读?
洪灝:我相信这其中有很多主观成分,就是说用主观意识去试图解释官方的意图,其实是很危险的。如果有人仅仅从这几个字或者短短一句话里,就解读出来春节前鼓励买房什么的,我觉得此人在交易里可能有很大的相关利益;再说,这跟“房住不炒”——我们一直以来实行的房地产政策也完全不符。
国家发改委首次发表促进住房消费的意见,不是“投资”的提法而是“消费”,它的含义完全不一样。所以我觉得,“鼓励大家春节前买房”这种解读不对,只是有些利益相关者的一种营销,一厢情愿的解读
2022需改变过往思维 房地产调控不会且不能一蹴而就
凤凰网香港號陈笺:去年的房地产市场在政策调控下,成交萎缩,表现低迷。你觉得今年的房地产市场会是什么局面?
洪灝:我觉得今年是一个过渡。
其实大家的想法仍然还停留在过去,觉得房价永远会涨,这个思路还是很难改变。其实也不奇怪,毕竟涨了20年,有很好的成绩,也让很多家庭的财富剧烈膨胀。
到了今年,国家提倡“房住不炒”。所谓的“炒”,最关键因素就是对资产价格的预期不断上涨,这时候你就可以加杠杆,肯定是赢的。
所以在过去20年里,房价一路往上涨,其实也造就了一些投资的朋友财富膨胀。但我觉得,这个“游戏”再这样玩下去,持续性非常差,因为中国的房子已经非常贵了,所以2022年可能是过渡性的一年,最后大家逐渐能接受房价双向波动。
之前汇率改革,它主要的因素就是说汇率可以双向波动。其实,任何一个资产类别的价格都可以双向波动。大家以前的老式思维需要过渡,接受资产价格的新走势。
凤凰网香港號陈笺:去年包括一线大城市在内的二手成交,几乎都处在停滞状态,今年的过渡性将如何体现?
洪灝:这不是(今年)一年的事。千万不要认为,涨了20年的市场,一年就可以调整完,这可能是过于乐观了。
看一下数据,大概超过1/3的中国家庭有两套以上的住房,这是很惊人的。中国平均住房拥有率大概是90%或以上,这是全球最高的住房拥有率。这样的大环境里,想在一年內马上改过来,基本上不太可能。而是需要一段时期不断地适应,公租房、廉租房、保障房不断扩张,对新城镇化的人群不断包容,要很多年的磨合才能成功
所以我觉得千万不要认为这是个短期目标,也不要因为看到自己想看的字眼,就一厢情愿地去解读房地产将要如何。
房住不炒仍是“主基调” 投资组合需重新配置
凤凰网香港號陈笺:正如您刚才说到,中国家庭拥有两套房产以上的比例超过1/3,拥有率超过90%,全球称冠。现在“房住不炒”的政策底下,房产的投资功能还在吗?
洪灝:房地产占中国家庭资产配置的70%,甚至更多。按社科院的估算,大概是50%多一点;但是如果按统计局的估算,大概是占70~80%,这是中国家庭资产里最重要的组成部分。
因为中国的家庭已经把这么多钱放在了房地产上,房产本身的流动性又非常差。我们想象一下,如果所有人同时把手上多余的房地产放出来,市场是没有买家能接盘的,这是一个比较大的风险。
所以在去年,我记得很清楚自己说过这么一句话:如果手上有多套房,不妨卖掉几套,剩下1~2套用来自住我们留一套额外的房,给孩子结给爸妈养或者是自己度假,然后把多余的卖掉。我们可以沿着这个思路去布置自己的资产,毕竟现在的房价也比较贵。
其实我们也看到有一些朋友开始把多余的房产放出来了,但是现在市场没有那么景气,成交量比较惨淡,去年也没有什么“金九银十所以卖起来需要一段时间。
同时,2021年中国的房地产销售额大概是17~18万亿左右,我相信这是中国房地产销售额的高点。比较稳定下来的,能持续的一个销售额大概是在13~14万亿左右。如果今年销售额比去年下降3~4万亿左右,其实我觉得不足为奇。
所以我认为,现在是一个资产重新配置的时机。过去这么多年,在房地产上赢了的朋友,大多都是聪明人,我相信他们也看到了这个时机。可以把多余的房子在高价高点出手后,重新投到另外一些资产中去。若是如此,在未来的5~10年里,将会给各位的投资组合带来更好的回报。
准确解读“双降”政策 投资需要认清经济周期
凤凰网香港號陈笺:自从“房住不炒”这一政策出台,您认为国家的宏观政策就已变化,经济结构也随之变化,所以大家不要被一些字眼误导。那这次定向“双降”,主要希望给哪些行业和领域带来流动性?
洪灝:“双降”可能会增加一点流动性供给,但是需求并没有起来,所以整体宏观的东西并没有太大改变,应该这样理解。
我觉得主要是从提振信心,以及宏观的审慎管理出发。在美联储即将大幅加息时,先发制人去降息,在降息的时间窗口里获得时间,这也是一个考虑的点。
所以我还是那句话,就是供给和需求。现在的主要问题是需求不足,所以整个市场的利率在下降,甚至在降息了以后,市场利率继续在下降。所以市场利率的下降,其实也说明了市场并不缺钱。
凤凰网香港號陈笺:美联储马上就要加息了,中国央行这一次推出货币宽松政策,是希望缓解如今资本市场的一些动荡?还是说确实看到相关产业或者行业仍然有增长的空间来放水?
洪灝:千万不要看着市场去制定政策,这样会被市场牵着走。是政策决定了市场的走向,而不是市场的走向决定政策制定者的想法。所以政策出来,市场如何去解读,怎样去反映,是市场自己的事。
在央行的新闻发布会之后,互联网上有自媒体人过于乐观地解读,或者因为自己的仓位很重,所以期待市场非常强的反应。这些都是很不适当的做法。
企图用市场的涨跌去挟持决策者的政策意图,我觉得千万不要从这个角度去理解,最重要的宏观变量是经济周期。即便是政策出台,它也不能改变周期趋势、运行方向,它只能改变运行速度,这也是为什么我们跟市场的解读完全不一样
我认为,在整体市场忘乎所以的时候,我们更需要保持清醒的头脑,而不是随波逐流地看涨,喊涨。
凤凰网香港號陈笺:那你觉得央行推出相关政策的初衷是什么?
洪灝:还是对冲下行的压力。
在房地产调控之后,的确出现了一些下行压力,需要一些政策调整提振信心。毕竟整体经济投资运行中,信心是一个非常重要的变量。而往往有很多人误把市场的反应当信心,这是绝对错误的。但因为有足够多的人这么觉得,所以也不排除这个政策的出台,有维护信心,稳定信心的作用。
“夕惕若厉” 对2022的投资启示
凤凰网香港號陈笺:所以还是跟去年底中央经济工作报告的重点一致,最主要突出“稳”字。您用“夕惕若厉”作为2022投资报告的标题,想传递哪些信息?
洪灝:“夕惕若厉”,易经乾卦里的一个卦象。就是说我们经济周期的模型已经运行了很久,我们是中国经济学界里第一个提出量化定义模型的学派。
每一个周期是3~4年左右,从16 、17年我们提出经济运行的理论,到现在已经过了两个周期多一点。基本上现在经济正处于一个放缓阶段,从高点往下走,这是我们对于今年经济周期所处阶段的定义
很多人看了我的书和理论之后,有时会盲目地把周期当闹钟。每3到4年就进行一个轮回,其实不是这么简单粗暴的。通过不同数据的收集和分析,不仅仅是我们自己量化周期的运行模型,还有其他模型去交叉论证现在经济运行所处的阶段。
我们发现,今年上半年,“稳”字当头。一般来说,这个时候是不利于风险资产价格表现的。从去年11月到现在,在我们提出“夕惕若厉”这个论点之后,市场的表现,跟市场的共识完全不一样。
“夕惕若厉”本身就是说,君子日三省其身,这样一来,即便是他遇到了危险,也能逢凶化吉。简单去理解,大概是这个意思。
这个时候我们觉得:即便是市场下行,我们有政策的管理,以及其它的一些政策方针去对冲下行的风险。同时我们作为投资者,可以调整自己的仓位,以及风险敞口,去适应经济放缓的阶段。这个时候,反而能在不同经济周期的不同阶段,产生投资的机会
从去年到现在,我相信绝大部分的分析师都是在盲目仓动,我认为他们没有尊重经济周期的运行。中国千百年的智慧告诉我们,周期的运行是天道,没有办法去逆转,万物都是有周期的。
在周期运行时,我们量化的观察是:所有的宏观变量,同时有规律地向同一方向以既定的节奏去运行。在经济周期的阶段,我们可以对市场的某一个部分相对乐观,但对于其他部分相对悲观可以对市场的共识观点相对谨慎等等。所谓“夕惕若厉”,在经济周期阶段帮我们逢凶化吉。
从去年11月到现在,接近一个季度了,市场走势的确差强人意,尤其是考虑到出台的所谓一系列政策,以及对于我们这些宏观对冲政策的一些一厢情愿的解读。我相信作为一个分析师,他们对投资者的贡献和帮助,在于我们敢于提出跟市场不一样的观点,并不断得到验证。
所以在这个阶段,相信“小心驶得万年船”,没必要过分激进地去追逐风险。等到经济周期再次复苏的时候,我们再去重新布局
被称作“泰坦尼克“板块的消费和互联网 为何值得关注
凤凰网香港號陈笺:你在这份报告当中特别提醒大家,要时刻保持风险意识,而且要明白经济是有周期的,现在处于下行阶段。其实去年调整最厉害,被你称之为“泰坦尼克”板块的消费及互联网,你认为在今年反而可以去关注,为什么?
洪灝:“泰坦尼克”板块主要是因为经过剧烈调整,其实它们的估值已经非常低。在这些估值上,也反映了很多行业的一些负面消息。
我觉得作为一个逆向的投资者,(应该)别人贪婪我恐惧,别人恐惧我就贪婪。但现实往往是这样,看别人恐惧,大家就一起恐惧。
2020年11月,我们发表了对于2021年的展望,叫做“价值王者归来”。其中特别提到了,大家应该去回避一些炒得非常热的互联网板块。当时我们认为,由于新冠和流动性环境的变化,导致投资者市场对这些板块过分乐观,这个时候出现了一个我们称之“新冠泡沫”的泡沫,他们的估值常高当时所有市场共识都是让大家去买,但是我们认为应该是回避这些板块,因为他们被炒得太热了
恒生指数本身在22000~23000点之间,它也反映了很多负面消息。比如说恒指是今年以来跑得最好的主要指数,这是很多人没有想到的。但在美国,比如说纳斯达克已经跌了12%;很多美国成长性的基金,比如方舟基金,似乎也已经跌了53%,这是很多人没有想到的。
所以我觉得要做逆向投资,就是“人弃我取”。这些互联网公司都是中国最好的公司之一,过去这么多年也为中国的经济做了诸多贡献。所以我不认为仅仅是因为遇到了一些挫折,它们就一文不值了。2022年,他们的表现很可能会再次和市场共识的预期相反
凤凰网香港號陈笺:那你认为去年的“泰坦尼克”板块,会成为今年的“诺亚方舟”板块了吗?
洪灝:这个比喻很有意思,从“泰坦尼”到“诺亚方”,它们能否成为一个避险天堂?
在整体市场下跌的时候,就像现在,恒生连涨了5周,但是美股跌回到去年9月份的水平。我觉得风险来临时,往往很难回避。因为整个市场的运行是一个系统性的风险。
所以,对于在市场里寻找一些避风港,成功概率不大。但我觉得有些股票跑赢的概率是很大的,比如说美国市场跌个40%,但是这些股票它可能跌了10%,这是有可能的。甚至有可能微涨,也有可能像01年的时候,美国的价值板块,在整体市场下跌时,它们先跌然后涨了回来。觉得有些股票的确有可能成为避风港,但是避风港它有两种含义,一种就是微涨,或者说相对于市场它可以跑赢,可以大幅度的跑赢。
我们做交易要有耐心。很多朋友容易被每日的市场波动困扰,如果说市场上涨时他(她)有一分开心,市场下跌时他(她)可能会有十分伤心,千万不要这样。
gdp不能构成事先投资判断的尺度
凤凰网香港號陈笺:去年的港股是全球主要股票市场当中表现最差的,a股的表现也不那么令人惊喜。中国经济第四季度 gdp是放缓,但是整年的增长还是挺强劲。怎样看gdp和股市表现之间的关系?
洪灝:我从来不看gdp去做资产投资的决策。我的研报基本上从不讲gdp,或者只是用它作为事后印证的一个尺度,而不是作为事先判断的尺度,这是非常重要的。
像您刚才说的,港股市场是去年全球主要股市中表现最差的一个。尽管香港在静静地复苏,失业率在减少,而且在疫情得到有效控制后,香港的商业环境也在改善。
(但)对于a股,我不太同意您刚才的提法,您说a股表现好像也差强人意。但是,像创业板去年涨了百分之十几,是全球表现最好的板块。因为创业板的市值毕竟也非常大,所以我觉得,a股去年的表现非常坚挺。尤其是在房地产的调控、互联网的监管,在去除三座大山的大环境下,a股能跑出这样的业绩,也是可喜可贺的,这也是历史上第一次a股连涨了3年。
其实a股去年表现得非常好,但是这跟当时宏观环境的表现不一样,去年宏观环境的压力全部压在了港股上。所以也比较直白地解释了为什么去年港股全球表现最差,但是a股里的一些指数,是全球表现的最好的指数之一。
凤凰网香港號陈笺:好的,非常感谢洪灝为我们作出的详细分析,你认为这次央行“双降”的初衷是对冲下行的压力,以及为市场提振信心,并非网上所说是鼓励买房的举措。在“房住不炒”的政策指引下,房产已不是最好的投资标的。今年应该是一个过渡期,投资者需要改变过往的思维模式,了解房产和其他资产一样都会双向浮动。股市方面,你建议采取“人弃我取”的逆向投资策略,去年受宏观调控重创的消费和互联网板块反而值得关注。正如您2022投资报告的标题“夕惕若厉”所表述的,君子每日三省吾身,这样即便是遇到了危险,也能够逢凶化吉。谢谢您!也祝网友们投资得利!

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